「こんなにお金がかかるの？」
退去に経験のある方の中には、このようなことを感じたことがある人も多いのではないでしょうか。
長年住んでいた部屋を退去する際には、退去費用を管理会社などから請求されることがあります。
この退去費用を巡って国民生活センターへ消費者からの苦情が毎年多く寄せられているのが実状です。(国民生活センター・消費者への苦情：参照)
不当に高額な退去費用の支払いをしてしまわないように、また貸主からの正当な費用請求に納得できるようにし、貸す側も借りる側も気持ちよく契約を終えるために知っておくべきポイントをまとめていきます。
退去時に多発している原状回復のトラブル
退去時費用の中でよくトラブルに発展するのが原状回復義務に関するものです。
そもそも原状回復義務とは、借りている部屋を返す時(退去する時)に発生する義務のことで、簡単に言えば借りた部屋を返す時は元に戻さなくてはいけないということです。
通常お部屋を借りる場合、賃貸借契約を交わします。
この時に社会的な秩序を保つため、民法のルールに従って権利と義務が発生するのです。
借りる側の義務には、善良な管理者とする善管注意義務や、その部屋を用法に従って使用する用法遵守義務等があり、それらの義務の一つが原状回復義務となるわけです。
当然ながら、入居者の方が借りている部屋を汚したり傷つけたり壊したりした場合、修理をしなくてはいけません。
ごく当たり前のことなのですが、退去時にはトラブルが非常に多いことが現実です。
(国民生活センター・消費者への苦情：参照)
ではなぜかというと、その修理範囲を理解してなく修理金額に納得しておらず、査定方法が分かりにくいことが大きな原因となっています。
そのため、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を発表し、通常損耗や経年劣化、また故意・過失によるものを判断するために、借りた側と貸した側の負担割合を決め、注意を促しているのです。
（原状回復・ガイドラインとは：参照）
つまり、借りた部屋を元に戻すという意味を正しく理解しておくことが必要になるわけです。
しかしお部屋を借りる時の賃貸借契約は、基本的には契約自由の原則に基づいて契約を行うため、契約条件等は借りる側と貸す側、双方の合意で自由に決められるものです。
したがって、この契約内容をよく理解しておくことがとても重要になってくるのです。
トラブルが起きる原因と対処法
なぜトラブルが起きるのか？その原因は、
・契約内容をよく理解していない
・傷を付けたり、壊したままにしている
・対処方法がわかっていない
・修理費用やその範囲がわからない、また納得できない
これらが全ての原因です。
では対処方法を、ポイントを絞って整理していきます。
契約内容を理解する
賃貸借の契約書には、修理費用に関する項目や原状回復に関する項目、また特約事項という内容が記載されています。
ここに記載されている内容が、お部屋を借りている側にとって必要以上に修理義務が課せられていないかという点が重要です。
賃貸借契約を行う時には重要事項説明を必ず聞いて契約しているはずですが、その内容を十分に理解せずサインしている方が多いようです。
そのため、退去の時に聞いた、聞いていないといったトラブルもあるようですし、契約書に書いてあるということで、言われるがまま修理全額を支払う場合もあります。
ここでのポイントは、もしお部屋を借りている入居者側が一方的に不利な条件で、誤認するような内容であればその契約を無効とする、消費者契約法があるということを知っておくことです。
契約書の内容をよく読み返し、まずは理解しておきましょう。
もし、内容に納得できないものがあれば、退去する前に管理会社や大家さんへ確認しておくことをお勧めします。
傷つけたり、壊したままにしている場合
ここがとても問題となります。
ついうっかり壁や床を傷つけたり、設備等の備え付けのものを壊してしまうことがあります。不注意によるものとします。
この場合、日常生活に支障がない限りそのままにしていることが多いようです。
しかし、必ず修理をしなくてはいけません。
この時の対処法がわかってなく、修理費用等もわからないため最終的に退去時のトラブルとなっているのです。
軽度のすり傷程度であれば修理費用が高額になることはありませんが、穴をあけたり壊している場合はやはり早目の対処が必要です。
ここでのポイントは、現在ご加入されている火災保険の内容を確認して見積りをとってみることです。
火災保険の内容を確認するポイント
賃貸入居者が加入する保険には、借家人賠償責任保険という内容のものに加入しているはずです。
これは大家さんに対して賠償責任が発生した場合の補償です。
この補償内容には、不注意によって起こしたものに対応できるものもあるのです。
この内容を理解しておけば、保険を活用することで対処することが可能です。
しかし保険には申請できる期限があり、対象となる内容は保険会社により違いがありますので、まずは内容をよく確認しておきましょう。
見積りを取る時のポイント
まず、２～３社程度修理業者に連絡を入れて修理箇所を伝え、おおまかな修理金額を聞いておくことです。
この金額が一つの目安となり参考になります。
この時に、賃貸入居者であることと、原状回復として考えていることを伝えておきましょう。
以上のようなポイントを押さえておくことで原状回復に関するトラブルを未然に防止することができますが、ここで重要なことは、傷つけたり壊した場合はそのまま放置しないということです。
このようなことを踏まえ、まずは大家さんや管理会社へ連絡し、相談することがトラブル防止の最善策です。
お部屋を元の状態に戻す意味と範囲
原状回復とはお部屋を元の状態に戻すということです。
ではどこまで戻せばよいかということの基本的なことを整理しておきます。
日常生活を送るうえで、壁紙や床が陽射しにより日焼けすることがあります。
これを通常損耗といい、原状回復の必要はないものとされています。
しかし、壁や床に傷を付けたり、穴を開けた場合は負担割合を決め修理することになります。
(原状回復・ガイドラインとは：参照)
壁に穴を開けた場合
この時に修理が必要な部分はその壁穴の補修ということになりますが、壁穴だけの部分的な補修だけではその壁一面のバランスが取れなくなることから、穴の補修を含めその壁一面の壁紙の張り替えが必要となることを認識しておきましょう。
したがって部屋全体の壁紙を張り替える必要はないのです。
床に傷をつけたり、穴を開けた場合
部分的な補修ができない場合には、その部屋一室の床の張り替えが必要となることがあります。
備え付けの機器の場合
換気扇が止まった、またお湯を沸かす給湯器が止まった場合は自己負担で修理をする必要があるのでしょうか？
これらは故意・過失がない限り通常は大家さんの修理負担です。
しかし、賃貸借の契約書の中にこのような時の修理費用も入居者負担としている場合があるため注意が必要です。
本来、設備等には経年劣化という目安となる耐用年数があります。
これを超えていれば自己負担の必要はないものです。
簡単な説明になりますが、このような修理範囲の基本的なことを知っておくことが大切です。
原状回復・トラブル防止
冒頭で申し上げたように、原状回復義務は退去時に発生する義務です。
しかし、傷をつけたり壊したままの状態で退去を迎えれば、トラブルの原因となりかねません。
したがって、入居期間中に傷つけたり壊したものはその時に対処することがとても重要です。
ポイントを整理します。
・入居期間中に傷つけたり壊したものはその時に対処する
・見積りを取る
・保険が活用できないか確認する
・大家さんや管理会社に相談する です。
原状回復義務はお部屋を借りている人の義務ですが、そもそも権利や義務は借りている側にも貸している側にも発生するものです。
この権利と義務を知り、善良な管理者であり、用法を正しく守り、契約内容の意味を理解していればトラブルを回避できます。
賃貸生活を快適に送るためにも、このことを理解しておきましょう。
借りているお部屋、傷つけたままにしていませんか？
( 関連記事： 原状回復・ガイドラインとは 善管注意義務 賃貸借契約 )
