お部屋を借りた場合、退去時には原状回復義務があり、借りたお部屋を元に戻さなくてはいけません。
きれいな状態でお部屋を使用していれば特に心配はないのですが、入居時に交わした賃貸契約書には特約事項として原状回復に関する項目があるはずです。
ここに記載されたものが、基本的に原状回復費用として負担するものになります。
入居者は原則として、通常の使用により生じた物件の損耗や、経過年数によって自然に生じる物件の劣化や損耗等は、原状回復義務はないものとされています。
しかし、特約によりハウスクリーニングに関する項目等の定めがある場合は、それに従わなくてはいけません。
また、シミ・カビ・サビ・汚れ等の破損・汚損の損耗は、原状回復が必要となります。
この場合、故意・過失責任により修理費用の負担割合を決めることになっています。(原状回復ガイドライン・負担割合とは：参照)
これを簡単に説明すると、入居者側に修理負担がある場合でも、その費用を全額負担する必要はないということです。
もちろん意図的(故意)に傷つけた場合等は、入居者の全額修理負担となるものです。
あくまでも、不注意によって破損・汚損した損耗部分を、どの程度の割合で負担するのかという問題です。
退去時のトラブルは、この原状回復に関することがとても多いのです。
一般的に、お部屋を借りる側は、専門家でない限り契約に関すること等は詳しくなく、原状回復の知識もありません。
そのため国土交通省では、トラブルを防止する意味でガイドラインを公表しています。
このことを理解していない管理会社の担当者や大家さんから不当な請求を受けないためにも、退去する前には事前に自己チェックが必要です。
そこでここでは、どのような点を事前にチェックすれば良いのか、またどの程度の基礎知識が必要なのかを、ポイントを絞って整理していきます。
ポイント１．賃貸契約書の確認
まずは、お部屋を借りた時の契約書で、原状回復に関する内容をチェックします。
契約の時には、何気なく説明を聞いていたかもしれませんが、ここに記載されたものを基本的には負担することになります。
この他にも、故意・過失責任により修理費用が発生しますが、第一のポイントは、特約事項としてハウスクリーニングの費用負担がある場合のチェックです。
本来、退去後のハウスクリーニングは次の入居者のために行うものであり、大家さん側の負担と考え、入居者がきれいに手入れをしていればこの負担は必要ないものです。
しかし、特約の必要性があり、適正な価格で入居者の同意の上に契約していれば、特約として成立します。
そのため、ハウスクリーニングの負担がある場合には、その金額が高額でないかをチェックします。
ハウスクリーニング費用相場
一般的なハウスクリーニングは、玄関廻りを含め、居室全体・キッチン・浴室・トイレ・洗面・脱衣場・ガラス・フローリングのワックスがけとなっています。
物件の構造や間取りにより、若干の金額の違いはありますが、目安となる金額は１㎡あたり1,000円程度です。
これは、６条２間の２ＤＫで約２万円となります。
６畳とは基本的に３坪(２畳を１坪と考えます)、１坪は３．３㎡で計算します。
したがって、６畳２間の場合、
６畳÷２畳/坪＝３坪
３坪×２間＝６坪
６坪×３．３㎡/坪＝１９．８㎡
１９．８㎡×1,000円/㎡ で約２万円となるのが目安です。
６畳・８畳の１ＬＤＫで合計１４畳で計算した場合、
１４畳÷２畳/坪×３．３㎡/坪×1,000円/㎡ で約２万３千円となります。
(畳数は江戸間・京間・中京間等で寸法に違いはありますが、目安としての考えです。)
アパート・マンションの集合住宅では、１畳あたり約１．５㎡が平均的で、1,500円程度です。
これを目安として、ハウスクリーニングの負担が特約としてある場合はチェックします。
仮に、８畳・６畳・４畳半の２ＬＤＫで、ハウスクリーニングの負担が３万円を超える金額になっている場合は、相談してみる価値があります。
そもそも、入居者が日常の手入れを行っていれば、ハウスクリーニングは次の入居者のための大家さん側が行うものと考えるべきものなので、入居者側に高額な負担をさせるものではありません。
ただし、頑固な汚れや、シミ・カビ・サビ等があれば話が違ってきますので、注意が必要です。
また、特に問題となることが、契約書の特約にハウスクリーニングは借主(入居者)負担としながら、金額が記載されていない場合です。
この場合、どの程度の負担になるのかわからないため、トラブルの原因となります。
きれいな状態であれば、クリーニング費用を請求されない場合もありますが、汚れの程度や箇所により、部分的なクリーニング費用を請求される場合があります。
この場合も上記金額が目安になりますが、部分的なクリーニングは下記を目安と考えてください。
部分的なクリーニング
| キッチン | 10,000円 | ～ | 20,000円 |
| 浴室 | 15,000円 | ～ | 25,000円 |
| トイレ | 6,000円 | ～ | 15,000円 |
| 洗面･脱衣場 | 8,000円 | ～ | 15,000円 |
| レンジフード | 15,000円 | ～ | 20,000円 |
| エアコン | 10,000円 | ～ | 15,000円 |
これが部分的なクリーニングが必要な場合の、一般的な目安となります。
入居者の日常の手入れ不足によって発生したシミ・カビ・サビまた頑固な油汚れ等は、特殊清掃や部分的なクリーニング費用が発生することは理解しておく必要があります。
ここでのポイントは、原状回復に関する特約事項の内容を理解しておくことです。
ハウスクリーニングの費用負担がある場合には、その金額が高額な設定になっていないかをチェックし、金額設定がなかったり疑問に思う時には、事前に管理会社や大家さんに確認し相談しましょう。
誤解を受けるような契約内容や、不当に高額な費用負担になっている場合は、消費者契約法により無効とされることもあります。
これが第一のチェックポイントです。
では次に、入居時の物件確認について整理します。
ポイント２．入居時の物件状況確認
入居時には、借りたお部屋に傷や汚れはありませんでしたか？
退去時のトラブルを防ぐため、優良な管理会社や大家さんは、入居時にチェックリストを使用しています。
また入居者としても、新築物件を借りていない限り、入居当初からの傷や汚れを確認しておく必要があります。
最初から傷や汚れがあった、なかった等の主張がトラブルの原因です。
では、どのようなチェックが必要なのでしょうか。
玄関・廊下
玄関ドアや鍵・チャイム・郵便受け・下駄箱・天井・壁・床等のチェック
台所・食堂・居間
流し台・戸棚類・換気扇・コンロ・照明機器・給排水設備・天井・壁・床等のチェック
個室
間仕切り壁・襖・押入・備え付け家具・照明機器・天井・壁・床等のチェック
浴室・洗面・トイレ・脱衣場
ドア・照明機器・換気扇・給排水設備・天井・壁・床等のチェック
設備・その他
給湯設備・冷暖房設備(エアコン･ストーブ)・スイッチ・コンセント・ＴＶ電話端子・建具・物干し金具・バルコニー・天井・壁・床等のチェック
このような項目を細かくチェックし、最初からの傷等の損耗部分は写真を撮っておくことがとても重要です。
優良な管理会社や大家さんは、これらを適切に管理しています。
しかし、ルーズな管理会社や大家さんはここがとても曖昧です。
これが問題となってきます。
最初からの傷等の損耗部分を、入居者側に負担させる場合があるからです。
入居者側も長く住んでいると、自分でつけた傷なのかわからなくなることもあるようです。
そのためにも、入居時のチェックリストや写真はとても重要になってきます。
ここでのポイントは、立証責任はどちらにあるかという点です。
立証責任
居住者に対する修理費用の請求は、不法行為による損害賠償となり、賃貸人(大家)側に立証責任があります。
したがって、最初からある傷等の損耗部分は入居者側に証明する責任はなく、故意・過失責任が問われることはありません。
このことを正しく理解しておく必要があります。
もちろん自分の不注意によって汚したり、傷つけたものを最初からの汚れや傷だと嘘をついてはいけません。
今説明したように、優良な管理会社や大家さんは適切に管理しているからです。
ここでは、不当な請求を受けないための基礎知識として紹介しています。
もし、最初からの傷なのかわからなくなっている場合は、このことを踏まえ相談してみてください。
入居者の原状回復責任は、入居期間中を含め、退去を終え、引き渡しが完了するまでに発生した傷や汚れ等の損耗部分を回復するものです。
そこで次に、入居期間中の損耗部分をチェックしていきます。
ポイント３．入居期間中の破損・汚損等の損耗チェック
入居時のチェック内容と同様に、退去する前には全室の壁・天井・床を含め、設備・建具等の傷や汚れをチェックしていきます。
すり傷や破れ、削れ、シミ、カビ、サビ、穴跡等の破損・汚損の損耗部分が原状回復の対象となります。
この場合、普通に生活していても自然と生じる、クロスやクッションフロア―の削れ等は、入居者に原状回復義務はありません。
入居者が負担すべき原状回復費用は、日常の手入れ不足や不注意、また不適切な使用により発生させた損耗等で、通常のハウスクリーニングでは対応できないものです。
壁・天井
落ちない汚れ・破れ・削れ・傷・ビス穴・釘穴・ボード穴 等
床：フローリング
削れ・傷・穴・着色・破損・腐食 等
床：クッションフロア―・カーペット
破れ・削れ・傷・着色・破損・腐食・床穴 等
畳
破れ・削れ・傷・着色・破損 等
水廻り：キッチン・浴室・トイレ・洗面・脱衣場
シミ・カビ・サビ・傷・油汚れ 等
建具・設備・その他
傷・破損・汚れ 等
これらを細かくチェックし、破損・汚損等の損耗があれば、故意・過失責任により原状回復のための修理費用が発生します。
ここでのポイントは、不注意によって傷をつけた場合の対処法です。
仮に、洗面化粧台に化粧瓶を落とし、洗面台にヒビが入ったとします。
この場合、現在加入している火災保険で対応できないか検討してみることです。
賃貸用の火災保険でも、このような偶然の事故に対応しているものもあります。
このことを理解していることも必要です。(借家人賠償責任保険：参照)
保険を活用できれば、自己負担額を抑えることができます。
また、故意・過失により修理負担がある場合でも、冒頭で申し上げたように負担割合があるのです。
そこで次は、負担割合の基本的なことについて整理します。
ポイント４．故意・過失による負担割合
入居者の故意・過失により修理費用の負担がある場合は、建物等の経過年数や耐用年数を考慮し、負担割合を決めることになっています。(原状回復ガイドライン・負担割合とは：参照)
これは、建物等の価値は経過年数とともに減少していくと考えるからです。
したがって、故意・過失による負担割合を理解しておく必要があります。
過失による負担割合とは(壁紙について)
仮に、荷物を移動中に、不注意によって壁のクロスを破ってしまったとします。
この場合、入居した時の壁紙(クロス)が新品であったとしても、その価値は経過年数とともに減少するため、入居期間やクロスの張り替え期間を考慮し、入居者の負担割合が決まります。
したがって、過失責任があっても全額修理負担とはならないのです。
故意によるもの
故意(意図的)に行ったものは当然ながら全額修理負担となります。
・ むしゃくしゃして壁を叩き穴を開けた
・ 物を投げ、壁や床を傷つけた
・ ペットによるすり傷･切り傷
・ 落書き･タバコの臭い･ヤニ 等です。
このような行為は負担割合はなく、全額修理負担となります。
また、過失(不注意)による傷等でも、壁に穴を開けた場合は問題となります。
この場合、通常の使用の範囲を超えたものとみなされ、下地ボードの張り替え費用が発生します。
これも負担割合はなく、下地ボードの張り替え費用は全額負担となることを理解しておくことです。
ここでは、過失責任により壁紙(クロス)の補修が必要になる場合の、入居者側の負担割合を下記に整理しておきます。
壁紙(クロス)補修時の入居者側負担割合
壁紙(クロス)は、考慮期間が６年(７２ヵ月)とされています。(６年で残存価値１円)
(残存価値とは、壁紙の場合、６年経過すればその価値が１円とみなされるものです。)
負担割合計算式(入居時の壁紙が新品・価値１００％であった場合)
１００－(入居期間÷考慮年数･７２ヵ月×１００)＝入居者負担割合
早見表
| 入居期間 | 入居者負担割合 | |
| １年(１２ヵ月) | ８３％ | |
| ２年(２４ヵ月) | ６７％ | |
| ３年(３６ヵ月) | ５０％ | |
| ４年(４８ヵ月) | ３３％ | |
| ５年(６０ヵ月) | １７％ | |
| ６年(７２ヵ月) | ０％(１円) |
計算例 入居期間４年３ヵ月(５１ヵ月)の場合、１００－(５１÷７２×１００)≒２９％
この計算によって、過失責任がある場合、壁紙(クロス)の補修する負担割合を決めることになります。
この割合を基に、補修すべき面積と補修単価で金額が決定されます。
補修面積は、基本的には１㎡(１ｍ×１ｍ) 単位とされていますが、部分的な補修ではその部屋のバランスが取れない可能性があるため、傷等の箇所一面の補修と考えておくことです。
傷等のある箇所一面の面積とは、仮に横が４ｍで高さ２．５ｍの壁紙(クロス)に傷をつけた場合、４×２．５＝１０㎡の補修面積と考えます。
これに一般的なクロス張り替え単価を１㎡当り1,000円とした場合には、１０㎡×1,000円＝10,000円となり、負担割合を考慮します。
入居期間３年で退去する場合の入居者負担割合は５０％となりますので、10,000円×５０％＝5,000円の負担金額となる計算です。
では、6年以上入居していた場合はどうなるかと言えば、意図的(故意)によるものでなければ基本的に負担はないものです。
また、上記計算は入居時の壁紙(クロス)が新品の場合の条件です。
新築や壁紙を張り替えたばかりの物件を借りていない限り、必ずしも壁紙が新品であるとは限りません。
この場合、壁紙の価値も減少しているものとして計算します。
良心的な管理会社や大家さんはこれらを管理しているため、多少の傷程度であれば修理費用を請求しない場合もあります。
ただし、壁に穴を開け、下地ボードの張り替えが必要であれば、その費用は全額負担となるものです。
壁穴の程度にもよりますが、一般的な目安としては15,000円程です。
このようなことを基本的なこととして理解しておきましょう。
ここでのポイントは、故意または過失によって修理費用の負担が違ってくるということです。
故意(意図的)による損耗でなければ、修理費用は入居者が全額負担するものではありません。
まとめ
退去時には原状回復が必要となります。
その時に、原状回復費用を不当に請求されないよう基本的な知識を備え、事前にチェックしておくことがとても大切です。
１．賃貸契約書の確認
原状回復に関する内容をチェック
高額な負担になっていないか？
２．入居時の物件状況確認
最初からの損耗部分のチェック・写真はあるか？
ただし、立証責任は入居者側にはない。
３．入居期間中の破損・汚損の損耗確認
故意・過失による損耗チェック
保険は活用できないか？
４．故意・過失による負担割合確認
過失(不注意)による修理責任があっても負担割合がある。
以上、基本的なことをまとめました。
退去を考える時には、最低でも１か月以上前には事前にチェックしておきましょう。
また、退去時の引っ越しによるすり傷等にも十分注意してください。
お部屋を借りた人は、借りたお部屋を引き渡すまで責任があります。
(関連記事：原状回復ガイドライン･負担割合とは)
