通常お部屋を借りる場合、賃貸契約を交わします。
その契約書には、一定のルールに基づいて契約期間や更新・解約等の取り決めがされています。
これは、民法や借地借家法という法律を基に取り決めをしているもので、借りる側も貸す側も一方的な解約等のトラブルを防ぐためのものです。
一般的な賃貸契約では、契約期間を二年としているものが多く、二年ごとの更新が必要なものや契約期間満了で契約終了となるものがあります。
この契約には、普通借家契約と定期借家契約があり、更新や解約等の方法が違っているため、基本的なことを理解しておく必要があります。
一般的には普通借家契約が多いようですが、定期借家契約の場合には通常の賃貸契約書以外に別の書面での説明と書類が必要となり、基本的に更新はありません。
したがって定期借家契約の場合、大家さん側から一定期間内に契約終了の通知が送られてくれば契約期間満了時に退去することになります。
このように契約方法には違いがあるため、賃貸契約を交わした時に契約書以外に定期借家に関する書類があるかの確認が必要です。
また、入居者が中途解約を行う場合の方法も違ってくるため、基本的なことを下記にまとめてみます。
契約期間
先に申し上げたように、一般的には契約期間を二年としているものが多いようですが、これにもルールがあります。
普通借家契約の場合(一般的な契約形態)
契約期間は１年以上で設定されます。
２０００年(Ｈ１２年)３月１日以降の契約ではこの期間に上限はありませんが、これ以前の契約では上限が２０年までとされています。
定期借家契約の場合(別書面での契約形態)
契約期間に定めはなく自由に設定されます。
２０００年(Ｈ１２年)３月１日以降の契約からのものとなります。
この契約期間内に関すること等は、通常大家さん側の意向により設定されています。
更新
この更新方法については、合意更新と法定更新(自動更新)の違いがありますが、定期借家契約の場合は基本的に更新はありません。
普通借家契約(一般的な契約形態)では、入居者側からの解約の申し入れをしない限り更新されます。
ただし、契約書の条件や特約事項の内容に従わなくてはいけません。
合意更新について
合意更新とは、借りている側と貸している側の双方の合意によって更新されるものです。
一般的な賃貸契約書には契約期間や更新に関する項目があり、借主・貸主双方の書面による申し出がない限り同一条件で更新する旨の内容が記載されています。
これは合意更新とされるものです。
したがって更新に関する手続きが簡素化されますが、契約書の条件や特約事項の内容に従わなくてはいけません。
また、大家さんや管理会社からの通知により、更新手続きを行うこともあります。
法定更新について
法定更新とは、借主・貸主双方の合意や更新手続きを行わないままでいた場合に、自動的に更新されることを言います。
普通借家契約では、更新に関する内容が契約書に記載されていることが一般的ですが、ここに記載がなかったり、双方の合意や更新手続きを行わないまま入居者が家賃を払い続けている場合に法定更新となります。
この場合、期間の定めのない契約となり更新がない契約となるため、解約に関する方法が違ってくるので注意が必要となります。
入居者側からの中途解約の申し入れ
普通借家契約の場合(一般的な契約形態)
入居者が中途解約をする場合は、契約書に定められた方法に従います。
一般的には退去１ヵ月前までの解約申し入れとする内容が多いようです。
定期借家契約の場合(別書面での契約形態)
基本的に中途解約はできませんが、条件として、借りている部屋の床面積が２００㎡未満の場合でやむを得ない事情が発生した場合に中途解約の申し入れができ、申し入れから１ヵ月で契約を終了することができます。
ただし、特約等の定めがあればそれに従います。
また、契約期間が１年未満の定期借家契約では、契約期間の定めがないものとされるためいつでも解約の申し入れができるものとされています。
しかし解約の申し入れをしても３ヵ月間は契約が有効とされるため申し入れ後３か月で契約終了となることに注意が必要です。
これは先ほど申し上げた普通借家契約でも、法定更新となった場合に同じ条件となります。
したがって法定更新となった場合、中途解約は申し入れをして３か月で契約終了となります。
このように契約期間や更新・解約には一定のルールがあります。
また、契約条件等は各物件の性質や地域により異なり、更新料等といったものがあります。
更新料について
この更新料といったものは法的な規定はありませんが、契約で定めている場合があるため注意が必要です。
そもそも更新料は、大家さんに対するお礼的な意味が強く昔からの慣習的なものですが、違法ではないものです。
一般的には家賃１ヵ月分としているところが多いようですが、大家さんも更新料を受け取る以上、適切に対処して頂きたいものです。
入居者が更新料を支払うのであれば、より良い改善があってもいはずです。
改善なき状態のままであれば、家賃の値下げ交渉も一つの方法かもしれません。
これは借りている側の賃料減額請求権という権利でもあります。
契約条件は借りる側・貸す側の双方の同意で成立するものですので、相談してみることは悪いことではありません。
ただし必ず認められるものとは限りませんのでトラブルにならないように注意してください。
次に大家さん側からの入居者に対する解約に関することをまとめます。
大家さん側からの解約等の申し入れ
普通借家契約の場合(一般的な契約形態)
大家さん側から入居者に対する解除等の申し入れは、大家さん側に正当な事由がある場合に限り契約期間満了の１年前から６か月前までに通知ができることになっています。
したがって、大家さん側に正当な事由がない場合は契約を解除され退去させられることはありません。
これは借地借家法によって入居者が守られているものです。
ただし家賃の滞納を続けたり、迷惑行為を指摘されても改善しない場合等は、更新拒絶や解約通知が送られてこないとは限りませんので十分注意をしてください。
定期借家契約の場合(別書面での契約形態)
大家さん側から契約期間満了の１年前から６か月前までに通知され、契約期間満了時に契約が終了します。
このようなことが基本的なこととなります。
最後に注意しておく確認事項をまとめます。
注意点
１．普通借家契約か定期借家契約かの確認が必要です
・定期借家契約の場合は賃貸契約書と別に定期借家に関する書類があります
２．普通借家契約の場合の注意点
・更新時の更新方法･更新料の確認
・中途解約時の連絡方法･違約金等の確認
・火災保険や保証会社がある場合の更新手続き
３．定期借家契約の場合の注意点
・契約期間の確認
・基本的に更新はなく、契約期間満了で契約は終了します
・契約期間満了後も継続してお部屋を借りたい場合は事前に大家さん側と話し合い合意が得られれば再契約が可能となります
以上が主だった注意しておく確認内容です。
更新時のトラブルや解約時のトラブルで特に多いのが、更新料に関することや解約時の違約金の問題です。トラブルを避ける意味でも、契約書を今一度読み返しておきましょう。
