賃貸におけるトラブルの発生の多くが、退去時の原状回復問題です。
国民生活センターにも多くの相談が寄せられています。(国民生活センター：参照)
この原状回復に関するトラブルが多いため、不動産業界を監督している国土交通省ではトラブルを防止する意味でガイドラインを公表しています。
これは、１９９８年(平成１０年)３月に当時の建設省が取りまとめをしたもので、現在の国土交通省で改正を続け現在に至っています。
このように原状回復をめぐるトラブルは以前からも多く発生していることが現実で、行政でも指導し注意を促しているのです。
このガイドラインには、貸す側・借りる側の負担割合が示されています。
これは、入居者に原状回復責任が発生した場合でも設備等の経過年数や建物の耐用年数を考慮するということで、建物や設備等の価値は減少するものと考えるからです。
このようなことを入居者が理解していないまま退去を迎えれば、必要以外の修理費用を請求されないとは限りません。
そこでここでは、入居者の方が自己負担となる負担割合の考え方を、このガイドラインを基に下記に整理していきます。
ガイドラインの考え方とは
国土交通省の公表しているガイドラインは、裁判所の考え方を取り入れています。
裁判所の考え方
原状回復とは、建物の通常損耗分を元の状態に回復することではなく、賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するものと判断しています。
ガイドラインによる定義
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」を原状回復と定義しています。(国土交通省・原状回復をめぐるトラブルとガイドラインより抜粋)
つまり、原状回復はお部屋を借りた当時の状態に戻すものではないということで、建物・設備等の経過年数を考慮し、経過年数に応じて修理費用の負担割合を決めるということを意味しているわけです。
通常損耗の考え方(お部屋を借りた人の負担とならないもの)
普通にお部屋を使用していても、自然と生じる損耗は入居者の負担とはなりません。
１．壁・天井のクロスや床の日照等の自然現象による日焼け跡
２．家具の設置による床・カーペットのヘコミ、設置跡
３．テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
４．壁に貼ったポスターや絵画の跡
５．壁面の画びょう、ピン等の穴(下地ボードの張り替えは不要程度のもの)
６．畳の裏返し、張り替えや網戸の張り替え(特に破損していないもの)
このようなことが通常損耗と考えられる主だった概要です。
したがって、故意・過失等がない場合は原状回復の必要はないものです。
ただし契約時に例外として特約による合意がある場合はその内容によるとされています。
経過年数や耐用年数の考え方
建物の価値は、年数が経過すると減少していくことから経年変化や通常損耗分を入居者の負担としないという考えです。
壁紙(クロス)の場合、経過年数の考慮を６年としています。
これは普通に生活していても自然と生じる損耗を考えた場合に、仮に入居時点で壁紙が新品であった場合でも６年たてばその価値は１円になるという考え方です。
したがってガイドラインでは下記のように考えています。
経過年数を考慮するものとその期間
クロス・畳床・カーペット・クッションフロア → ６年
備え付け設備等の耐用年数とその期間
流し台 → ５年
冷房用・暖房用機器、電気冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン → ６年
金属製以外の家具(書棚・たんす・戸棚・茶だんす) → ８年
便器・洗面台等の給排水・衛生設備、金属製の器具・設備 → １５年
建物の耐用年数とするもの(建物に固着しているようなもの)
フローリング、ユニットバス、浴槽、下駄箱等
これらは建物の構造(木造モルタル、鉄筋コンクリート造等)で耐用年数が違ってきます。
一般的に２０年以上と長くなります。(構造は一般的にわかりにくいため省略します。)
このように、建物等の価値は年数の経過により減少されると判断するものです。
またお部屋を借りた人が１年で退去する場合と１０年で退去する場合では経年変化や通常損耗にも違いがあり、入居時の設備等の条件は必ずしも価値が１００％のものではないことから、その条件に合わせて経過年数を考慮することとしています。
したがって、入居年数が長いほど負担割合は減少されるという考えです。
負担割合の考え方
負担割合とは、借りている側と貸している側の修理費用の割合を決めるものです。
これは前述のように、経過年数や耐用年数を考慮し割合を決めていきます。
またお部屋を借りている側に故意・過失等がない場合は負担はありません。
したがって修理が必要となる場合の考え方です。
下記にその計算方法の一例を紹介します。
計算方法は壁紙や設備等が新品であった場合、その価値を１００％としますので、
１００－(入居期間÷考慮期間または耐年数×１００)＝入居者の負担割合 となります。
壁紙(クロス)の負担割合計算例
仮に、入居期間が２年(２４ヵ月)で、入居者の不注意により壁紙を破ったとします。
(入居時点で壁紙が新品で価値１００％の場合)
この場合の計算は壁紙の経過年数の考慮は６年(７２ヵ月)とされていますので、
価値１００％－(入居期間２４ヵ月÷考慮期間７２ヵ月×１００)で約６７％が入居者側の負担割合となります。
同じく入居期間が５年６か月(６６ヵ月)とした場合、
価値１００％－(入居期間６６ヵ月÷考慮期間７２ヵ月×１００)で約８％が入居者側の負担割合となる計算です。
流し台の負担割合計算例(システムキッチンではないもの)
流し台の耐用年数は５年(６０ヵ月)とされています。
入居期間４年２か月(５０ヵ月)とし、流し台も新品で価値１００％とした場合、
価値１００％－(入居期間５０ヵ月÷耐用年数６０ヵ月×１００)で約１７％が入居者側の負担割合となります。
フローリング等の建物に固着しているものとされる場合の負担割合
この場合、先に説明したように耐用年数が違ってきますが、一般的には２０年以上と長くなっています。
仮に入居期間２年(２４ヵ月)でフローリングを傷つけ、耐用年数２０年(４８０ヵ月)でフローリングの価値が１００％であった場合とします。
価値１００％－(入居期間２４ヵ月÷耐用年数４８０ヵ月×１００)で９５％となります。
入居期間１０年(１２０ヵ月)の場合では、
価値１００％－(入居期間１２０ヵ月÷耐用年数４８０ヵ月×１００)で７５％の入居者側の負担割合となります。
この計算例を見てわかるように経過年数の考慮期間や耐用年数の比較的短いものでは、入居者側に修理責任があった場合でも入居期間が短ければ負担割合は大きくなり、長ければ少なくなるとされています。
しかし、建物に固着されているようなフローリングやユニットバス、システムキッチン等の場合は耐用年数が長いため、負担割合も大きくなることがあります。
また、このような壁紙や設備等は、新築物件を借りていない限り必ずしも新品であるとは限らず、価値が１００％でない場合もあります。
この場合も、その価値を経過年数の考慮や耐用年数を踏まえ減少させるものとして考えることとしています。
仮に壁紙が入居当時新品でなく、３年前に張り替えていた場合は経過年数を考慮すればその価値は５０％となります。
またフローリング等でも、築年数が１０年となる物件を借りた場合は、耐用年数を２０年として考えた場合でも価値は５０％となるものです。
このようなことがガイドラインに基づいた考え方となります。
ただしこれらは過失責任(不注意によって起こしたもの)が問われる時の、入居者側の負担割合を考えるものです。
明らかに入居者側の故意(意図的に起こしたもの)により、壊したり傷つけた場合はこの範囲ではなく全額負担となります。
このことはしっかり認識しておいてください。背信行為となります。
トラブルの原因を自ら意図的に起こしてしまえば当然自己責任です。
経過年数の考慮や耐用年数・負担割合という考え方は、トラブルを防止するための一つの基準と考えるものです。
先にも申し上げましたが、契約時に特約の合意があればその内容によりますので、このこともよく理解しておかなければいけません。
この内容の理解不足もトラブルの原因となっているため、ガイドラインでも注意を促しています。
これを下記に整理します。
特約について
まずガイドラインでは、明け渡しの際の原状回復の内容等を具体的に契約前に開示し、賃借人の十分な確認を得たうえで双方の合意により契約事項として取り決める必要があるとし、注意を促しています。
つまり、契約前に原状回復に関する内容をきちんと説明し、合意を得ることが必要だということです。
このことを踏まえ、お部屋を借りる人に特別の負担を課す特約の条件を下記３点でまとめています。
１．特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
２．賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
３．賃借人が特約により義務負担の意思表示をしていること
この３つの要件を満たすことで特約を有効とする考え方としています。
わかりやすく説明するとぼったくりでないこと、借りる側が説明を受けてよく理解していること、契約書にサインしていること、と考えるものです。
したがってすでにお部屋を借り契約している以上、契約書の条件や特約の内容を十分理解しておく必要があるわけです。
しかしわからないことや疑問に思うことがあれば、退去する前には必ず大家さんや管理会社に確認しておくことです。
また借りている側が一方的不利な条件であれば、無効となることもあります。
今回説明した内容は、ガイドラインを基にその一部である負担割合の考え方をまとめたものです。
このような基準があることを知っておくことが、トラブルを防ぐ自己防衛でもあります。
本来、契約した時点で借りる部屋の設備等の価値を知っておく必要があると考えますが、そこまで明確にされていないことが現実でしょう。
このことを踏まえ、最後に入居者の負担割合に関することをまとめます。
まとめ
１．通常損耗は入居者の負担ではない
２．過失等の修理責任がある場合でも負担割合がある
３．負担割合は経過年数や耐用年数が考慮される
４．故意によるものはこの範囲ではない
５．契約条件や特例による内容が一方的不利な条件でなければその内容に従う
６．壁紙その他設備等は事前に入居時点でのその価値(いつ取り替えたものか)の確認をしておく
以上です。
退去を考える時は必ず契約書を読み直し、トラブルにならないよう注意しておきましょう。
(関連記事：賃貸入居者の故意過失責任・その範囲について)
